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甲于2011年5月将自己的2间临街房屋出租给乙公司使用,双方签订了房屋租赁合同,约定租期3年,年租金为5万元。合同签订后次日乙公司即搬入该房,并支付了第一年的租金。同年1o月,甲为担保其与丙签订的借款合同,将已出租的该2间房屋抵押给丙,双方签订了书面抵押合同并办理了登记;但甲未将房屋抵押的情况告诉乙公司。2012年4月,因甲逾期未还借款,丙遂向甲主张抵押权,要求变卖抵押房屋以实现债权。问:

(1)甲与丙签订的抵押合同是否有效?为什么?

(2)乙公司作为承租人,在丙主张抵押权时享有什么权利?本案应如何处理?

正确答案及解析

正确答案
解析

(1)甲与丙签订的抵押合同有效,双方所签抵押担保合同系真实意思,并不违背法律规定;且抵押物已到有关部门办理了登记。虽然抵押人甲未履行书面告知承租人乙公司的义务,但并不必然导致抵押条款无效。

(2)若丙主张抵押权,将抵押物拍卖或变卖,则乙公司作为承租人享有优先购买权。关于本案处理:首先,在同等条件下,乙公司享有优先购买权,在抵押物被处分时,可以将其购买。其次,若乙公司不主张优先购买权或未能购买成功,则其与甲签订的租赁合同在3年租期届满前仍然有效。此即“买卖不破租赁”。

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