某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格。经调查收集到以下资料：
（1）与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如下表所示，其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条件优于待估宗地；表中系数为负数的，表示交易案例条件比待估宗地差。
（2）土地还原率为7%；
（3）该市住宅地价指数以2020年1月1日为100，以后平均每月上涨1个百分点；
（4）该市住宅地价的容积率修正系数如下表：
请根据上述资料，采用市场比较法估算出待估宗地于2021年10月1日土地使用年限为70年的单位土地面积价格。
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）住宅地价指数
（2）年期指数
土地还原率为7%，以住宅法定最高使用年期70年的指数为100，则使用年期为50年的指数为：100×[1-1/（1+7%）^50]/ [1-1/（1+7%）^70]=97.46
使用年期为40年的指数为：100×[1-1/（1+7%）^40]/ [1-1/（1+7%）^70]=94.15
（3）确定区域因素和个别因素条件指数
以待估宗地的条件指数为100，得出各比较实例的条件指数
比较实例A修正调整后价格=1200×（121/109）×（100/103）×（100/89）=1453.16（元/m2）
比较实例B修正调整后价格=1500×（121/107）×（1.8/2.4）×（100/95）×（100/98）=1366.48（元/m2）
比较实例C修正调整后价格=1650×（121/111）×（1.8/2.4）×（100/95）×（100/98）×（100/97.46）=1486.73（元/m2）
比较实例D修正调整后价格=1400×（121/116）×（1.8/2.1）×（100/94）×（100/97）×（100/94.15）=1458.10（元/m2）
上述四个比较实例修正调整后价格差异不大，取算术平均值得到待估宗地单位土地面积价格：（1453.16+1366.48+1486.73+1458.10）/4=1441.12（元/m2）
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