某公司于2014年5月以出让方式取得某宗地50年土地使用权，并于2016年5月在该宗地上建成一幢写字楼，宗地面积为7500m2，建筑面积为30000m2。当时取得土地的花费为3200元/m2，建筑造价为1200元/m2，现时建造类似建筑物的建筑造价为1800元/m2。目前该写字楼全部出租，按使用面积计算，每月实收租金为55元/m2，当地同档次写字楼一般月租金收入为50元/m2，空置率年平均为10%，运营费用占出租收入的25%，综合还原率为9%。该写字楼可供出租的使用面积占总建筑面积的60%，其经济耐用年限为55年，残值为零。请根据上述资料测算该写字楼项目于2021年5月的土地价格（假设土地出让合同约定，建设用地使用权年期届满无偿收回建设用地使用权及其地上建筑物）。
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）测算房地总价
房地年纯收益=50×12×30000×60%×（1-10%）×（1-25%）=729（万元）
房地总价= 729/9%×[1-1/（1+9%）43]=7900.87（万元）
注：2014年5月以出让方式取得某宗地50年土地使用权，估价时点为2021年5月，至土地使用权到期剩余使用年限为50-7=43年。
（2）测算房屋现值
房屋年折旧额=（房屋重置价-残值）/48=1800×30000/48=112.5（万元）
注：2016年5月建成写字楼，至土地使用权到期该写字楼的使用年期为48年，折旧年限为48年。
房屋现值=房屋重置价-折旧总额=1800×30000/10000-112.5×5=4837.5（万元）
（3）计算土地价值
土地总价=房地总价-房屋现值=7900.87-4837.5=3063.37（万元）
单位面积地价=3063.37×10000÷7500=4084.49（元/m2）
楼面地价=3063.37×10000÷30000=1021.12（元/m2）
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