某市规定自 2013 年 4 月 1 日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的 1％计征，调整为按照转让所得的 20％计征，张某于 2013 年 4 月 15 日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低，房屋登记资料显示该套住房为张某于 2009 年 8 月 27 日购得，为合理确定张某应缴纳的个人所得税，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。
根据估价目的，本估价项目的价值时点应当是（ ）。
- A.2009 年8 月27 日
- B.2013 年4 月1 日
- C.2013 年4 月15 日
- D.2009 年8 月27 日和2013 年4 月15 日
正确答案及解析
正确答案
解析
鉴定评估价是否过低，首先应回到原价值时点（除非原价值时点的确定有误），相应地，估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也都要以原价值时点的状况而不是鉴定时的状况为准。税务部门委托估价机构评价张某出售房屋的市场价值，价值时点应当为张某出售其拥有的住房的时点，即 2013年 4 月 15 日。
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6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
8.该办公楼的收益年限为（ ）年。
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- A.30
- B.34
- C.36
- D.40
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9.该办公楼整体年收益为（ ）万元。
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- A.159.12
- B.175.03
- C.187.24
- D.195.12
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10.乙方现在应出资（ ）万元购买甲方的权益。
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- A.689
- B.839.92
- C.1166.88
- D.1528.92
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房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
因为房地产市场转让实例比较多，所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是（ ）。
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- A.假设开发法
- B.比较法
- C.收益法
- D.成本法
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房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用（ ）。
-
- A.假设开发法
- B.比较法
- C.收益法
- D.成本法
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