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房地产抵押估价报告　　估价项目名称：××股份有限公司位于××市××产业园××路××号房地产抵押价值评估估价

　　委托人：××股份有限公司

　　估价机构：××房地产估价有限公司

　　注册房地产估价师：×××（注册号：×××）×××（注册号：×××）

　　估价作业期：2011 年9 月18 日至9 月27 日

　　估价报告编号：××估字[2011]第××号

致估价委托人函（略）

注册房地产估价师声明（略）

估价假设和限制条件（略）

估价结果报告

一、估价委托人（略）

　　二、估价机构（略）

　　三、估价目的

　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

　　四、估价对象

　　1．估价对象范围

估价对象为位于××市××产业园××路××号生产基地的 3 幢建筑物及其占用的土地使用权，总建筑面积为 12263.24㎡，土地面积为 8860.06㎡。纳入本次抵押的估价对象包括房屋的所有权和所占用的土地在剩余使用期限的使用权，以及确保其正常使用功能不可分割的基本设备设施和装修。

　2．估价对象概况

　　（1）位置及环境状况（略）

　　（2）建筑物状况

估价对象建筑物共 3 幢，其中第 1、2 幢为生物制药车间，均为一层钢混结构，层高4.5m，建筑面积均为 6100㎡；第 3 幢为动力中心，一层砖混结构，层高 3.5m，建筑面积为63.24㎡。建筑物外墙均为深灰涂料，内墙涂料刷白，水泥砂浆顶棚，水泥地面；水电卫齐全，塑钢门窗。估价对象整体保养状况较好。

（3）土地状况

　估价对象房地产所在宗地开发程度已达到“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水，宗地红线内场地平整）。估价对象宗地形状规则，地势平坦，地质状况良好。

　3．权利状况

　　（1）房屋所有权情况（略）

　　（2）土地使用权情况（略）

　　（3）他项权利状况

根据委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》和《法定优先受偿权利情况证明》显示，至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为 0。

根据估价人员实地查勘情况，估价对象房地产中第 2 幢车间已出租，由于委托人未提供相关租赁合同，估价对象在价值时点的租赁价格不详，故本次评估未考虑估价对象租约对房地产价格的影响

五、价值时点

　　2011 年9 月14 日，与实地查勘日一致。

　　六、价值类型

　　房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　七、估价依据

　　（一）国家和地方政府相关法律法规（略）

　　（二）房地产估价技术规范和标准

　1．《房地产估价规范》。

　　2．《房地产抵押估价指导意见》。

　　3．《城市房地产抵押管理办法》。

　　（三）估价委托人提供的有关资料

　　1．《房屋所有权证》。

　　2．《国有土地使用证》。

　　3．委托人提供的其他有关资料。

　　（四）估价机构实地查勘、市场调查获得的资料（略）

　　八、估价原则（略）

　　九、估价方法

房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法五种方法，估价人员遵循估价原则，根据估价对象的特点和估价目的，结合邻近地区市场状况调查和估价对象实地查勘情况，在认真分析研究所掌握的资料基础上，最终选用成本法与收益法两种方法进行评估。（方法定义略）

　十、估价结果

　　估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项因素，结合估价对象特点和使用现状，按照科学的估价程序，选用比较法和收益法进行测算，最终确定估价对象在价值时点 2011 年 9 月 14 日假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币 3301.26 万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为 0。

估价对象房地产抵押价值为人民币 3301.26 万元（大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整）。

正确答案及解析

正确答案

解析

1．封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。

　　2．“致估价委托人函”应放在“目录”之前。

　　3．估价对象介绍中缺少建筑物建成年份。

　　4．估价对象描述中，“至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0”说法不正确，理由是：

　　（1）法定优先受偿款不仅包含尚未注销的他项权利，还有拖欠建筑工程款和其他法定优先受偿款。

　　（2）法定优先受偿款是价值时点的而不是“至价值时点”这段时间内的。类似错误在估价结果中也有：“估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。

　　5．“假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。

　　6．估价依据中缺《房地产估价基本术语标准》。

　　7．严格讲，在估价依据中，《城市房地产抵押管理办法》应放在“国家和地方政府相关法律法规”中。

　　8．估价方法中缺少选用成本法和收益法的理由。

　　9．估价结果中“选用比较法和收益法进行测算”错误，应是“选用成本法和收益法进行测算”。

　　10．严格讲，在估价结果中“本着独立、客观、公正、合法的原则”与“遵循估价原则”重复且最好说明有谨慎原则。

　　11．估价结果中缺少单价表示或者未说明不列单价的理由。

　　12．估价结果报告中缺少“注册房地产估价师”及其亲笔签名。

　　13．估价结果报告中缺少“实地查勘期”。

　　14．成本法计算中，建筑物建安费中第3 幢建筑物应按砖混结构造价计算。

　　15．成本法计算中，建安费应根据《关于发布××市建筑安装工程2011 年2 季度造价指数的通知》计算，而不是1 季度的造价指数。（因为价值时点为2014 年9 月14 日）

　　16．成本法计算中，开发成本（建设成本）中缺“其他工程费”。

　　17．成本法计算中，开发成本（建设成本）中缺“基础设施建设费、公共配套设施建

设费、开发期间税费”的计算。

　　18．成本法计算中，不可预见费取3％未说明依据或理由。

　　19．成本法计算中，销售费用不考虑的理由不正确或者说应考虑销售费用。

　　20．成本法计算中，开发利润率取值不能依据××市生物医药行业平均利润率，而应依据此类工业厂房开发建设的平均利润率水平。

　　21．开发利润计算中，成本利润率计算基数中不应有“销售税费”一项。

　　22．收益法计算中，房地产年总收益中缺少押金或租赁保证金利息收入。

　　23．收益法计算中，租金内涵未说明或者确定房地产年总费用项目构成未说明理由。

　　24．收益法计算中，维修费计算时未说明估价对象房屋重置价格确定理由。

　　25．收益法计算中，保险费计算时未说明估价对象房屋现值确定理由。

　　26．收益法计算中，未说明年净收益是保守估计值。

　　27．收益法计算中，未说明年净收益是预测值，或者说应进行预期或期望调整。

　　28．报酬率确定中，一年期贷款利率应为6.56％而不是6％。

　　29．报酬率确定中，以一年期贷款利率作为报酬率是错误的。

　　30．确定建筑物尚可使用年限有45 年的理由或依据不充分。

　　31．收益法计算中，未说明在土地使用权出让合同中约定不可续期，且当土地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿。

　　32．确定最终估价结果时，对两种方法结果采用算术平均的理由说明不充分不严谨。

　　33．估价报告缺最后一大项（第八项）：附件。

包含此试题的试卷

《房地产估价案例与分析》真题精选4

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单选题

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