某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层），建造费用为3500元/m2，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用；建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/m2。项目开发周期为3年，建设期为2年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？
【解】
(1)项目总开发价值
①项目建筑面积:4 000m2X5.5=22000m2
②标准层每层建筑面积：[22 000-4000X(1-60%)X4]m2/10=1560m2
③项目总销售收入：22 000m2X12000元/m2=26400万元
④销售税费：26 400万元X3.0%=792万元
⑤项目总开发价值：（26 400—792)万元=25608万元
(2)项目总开发成本
①土地费用：5 000万元
②建造费用：22 000m2X3500元/m2=7700万元
③专业人员费用(建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等费用）：
7700万元X8%=616万元
④其他工程费：4 60万元
⑤管理费用：（5 000+7700+616+460)万元X3.0%=413.28万元
⑥财务费用
正确答案及解析
正确答案
解析
改错如下：
(1)标准层每层建筑面积：（22 000-4000X60%X4)m2/10=l240m2
(2)销售税费：26 400万元X6.5%=1716万元
(3)项目总开发价值：（26 400-1716)万元=24684万元
(4)管理费用：（5 000+7700+616+460)万元X3.5%=482.16万元
(5)土地费用利息：
5000万元X[(1+12%/4)3X4—1]=2128.80万元
(6)建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息：
(7700+616+460+482.16)X[(l+12%/4) (2/2)X4—1]万元=1161.98万元
(7)融资费用：（2 128.80+1161.98)万元X10%=329.08万元
(8)财务费用总计：（2 128.80+1161.98+329.08)万元=3619.86万元
(9)市场推广及销售代理费用：26 400万元X(0.5%+3.0%)=924万元
(10)项目总开发成本：
(5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924)万元=18802.02万元
(11)开发利润：(24 684—18802.02)万元=5881.98万元
(12)成本利润率：5 881.98/18802.02X100%=31.28%
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