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甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2;会议室5间，建筑面积共500m2;自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为20000元/m2建筑面积，同档次办公楼的正常市场价格为10000元/m2建筑面积；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均人住率为60%;该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%,该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正。

【解】

1层餐厅和咖啡厅价格=20000元/m2X900m2=18000000元=1800万元酒店客房年总收益=250元/(天*间）X280间X365天X(1—60%)=10220000元=1 022万元

酒店会议室年总收益=1000元/(天.间）X20天/月X12月=240000元=24万元

酒店年总费用=1022万元X40%=409万元

酒店客房及会议室年净收益=(1022+24—409)万元=637万元

酒店客房及会议室价格=637万元/10%X[1—1/(1+10%)30]=6005万元

酒店办公室价格=300m2X10000元/m2=3000000元=300万元

该酒店总价格=(1800+6007+300)万元=8107万元

正确答案及解析

正确答案

解析

改错如下：

(1)酒店客房年总收益= 250元/(天*间）X280间X365天X60% = 1 533万元

(2)酒店会议室年总收益=5间X1 000元/(天*间）X20天/月X12月=120万元

(3)计算总价格中的“酒店及会议室价格”不是6 007万元，应改为6 005万元

(4)酒店办公室为配套管理用房，其价格已包含在酒店收益内，不另计算。

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单选题

6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：

　　8.该办公楼的收益年限为（　）年。