某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用-名校题库网

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某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万，销售税费为50万元，正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.13％，投资利润率为12％，土地报酬率为6％。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（　　）。

A.估价对象土地取得成本为196万元
B.应计算利息项目的总金额为535万元
C.土地取得成本的计息期为1.5年
D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元
E.开发利润为64.20万元

正确答案及解析

正确答案

A、C

解析

A项，由于类似工业用地的重新购建价格为200万元（50年建设用地使用权），估价对象剩余土地使用权年限为45年，则估价对象土地取得成本＝200×[（1－（1＋6％）﹣45]／[（1－（1＋6％）﹣50]＝196（万元）。B项，应计算利息项目包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用＝196＋300＋15＋20＝531（万元）。CD两项，土地取得成本之外其他计息项目＝（300＋15＋20）×[（1＋6.13％）1.5/2－1]＝15.29（万元）。E项，投资利润率＝开发利润／（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用），开发利润＝12％×（196＋300＋15＋20）＝0.12×531＝63.72（万元）。