王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。
因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。估价中正确的选择是（ ）。
- A.若选用比较法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析
- B.若选用比较法，应结合大厦各层业态进行价值分析
- C.若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用
- D.若选用收益法，其净收益中不应扣除分摊的年均装饰、装修费用
正确答案及解析
正确答案
D
解析
运用收益法计算净收益时，项目中的房地产折旧额，是指会计上的建筑物折旧费和土地取得费用摊销，不包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。重置提拨款，是指在建筑物经济寿命内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用；或者在未来持有期结束之前为需要更换的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用。本题中的装饰装修费用不属于重置提拨款，该装饰装修费用也不属于房地产折旧额，故选用收益法时净收益中不应扣除。
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