宏发纺织公司在甲市有A、B两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中A厂区在2000年补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在A厂区为危险房，B厂区为严重损坏房，甲房地产行政主管部门已通知该工厂停止使用。宏发公司为了生存和发展，决定转让A厂区，抵押B厂区房地产，用筹得的资金在B厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对A、B两厂区进行估价。对B厂区的土地估价的思路应当是（ ）。
- A.按出让土地使用权评估其公开市场价值
- B.按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
- C.用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
- D.用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费
正确答案及解析
正确答案
B
解析
房地产抵押估价价值类型表述为：“估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。本案例中，B厂区估价是评估B厂区土地抵押价值，因此应先评估土地使用权的市场价值，即土地使用权市场价值减去拆除、平整等费用，再扣除应缴纳的土地使用权出让金。根据已知条件，该土地估价利用比较法最为合适。
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