甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以2500万元依法取得了1hm2综合用地的土地使用权。该地块地上容积率为6，建筑密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼1～4层为建筑面积相同的商业用房，5～16层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000m2，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000元/m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。
甲公司实现综合楼开发正常利润时，该楼盘平均销售价格应为（ ）元/m2。
- A.3228.73
- B.3268.86
- C.3346.91
- D.3382.26
正确答案及解析
正确答案
解析
正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。经济成本＝会计成本（显成本）＋隐成本。本题中，该地块总建筑面积为60000m2，则商住综合楼建筑面积＝60000－5000＝55000m2，另商住综合楼总地价＝2500－500＝2000（万元）。所以，商住综合楼单位地价＝20000000÷55000＝363.64（元/m2）。该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格＝（2000＋363.64）×（1＋30%）×（1＋6%）＝3257.10（元/m2）。也就是说，该楼盘单位面积的地价与建筑成本之和为3257.10元。最接近的选项是A和B，但A项，售价低于成本，B项，售价高于成本且最接近3257.1，所以选择B项。
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