某房地产开发企业是增值税一般纳税人，拟对其开发的位于市区的一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关信息如下：
（1）2016 年 1 月以 9000 万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税。
（2）该项目 2016 年开工建设，《建筑工程许可证》注明开工日期为 3 月 25 日，2018 年 12月底竣工，发生房地产开发成本 6000 万元，开发费用 3400 万元。
（3）该项目所属幼儿园建成后已无偿移交政府，归属于幼儿园的开发成本 600 万元（包含在开发成本 6000 万中）。
（4）2021 年 4 月，该项目销售完毕，取得含税收入 36750 万元。
（其他相关资料，契税税率 4％，利息支出无法提供金融机构证明，当地政府规定的房地产开发费用扣除比例 10％，企业对该项目选择简易计税方法计缴增值税）
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
（1）说明该项目选择简易计税方法计征增值税的理由。
（2）计算该项目应缴纳增值税额。
（3）计算土地增值税时允许扣除的城市维护建设税额，教育费附加和地方教育费附加。
（4）计算土地增值税时允许扣除的开发费用。
（5）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
（6）计算该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额。
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目为房地产老项目。房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照 5％的征收率计税。
（2）应纳增值税＝36750÷（1＋5％）×5％＝1750（万元）
（3）土地增值税前允许扣除的城建税、教育费附加和地方教育附加＝1750×（7％＋3％＋2％）＝210（万元）
（4）允许扣除的开发费用=[6000+9000×（1+4%）]×10%=1536（万元）
（5）允许扣除项目金额的合计数=9000×（1+4%）+6000+1536+210+（9360+6000）×20%=20178（万元）
（6）增值额=36750÷（1+5%）-20178=14822（万元） 增值率=14822÷20178×100%=73.46%
应缴纳土地增值税额=14822×40%-20178×5%=4919.9（万元）
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