M房地产开发有限公司为增值税一般纳税人。在2021年11月整体转让一栋其2020年开发的普通住宅，转让取得含税收入12 000万元，扣除项目中土地出让金2 000万元，房地产开发成本假设只有建筑安装工程费，包括购买的建筑材料2 000万元（含税价，取得增值税专用发票，税率为13%），支付给建筑公司建设工程款800万元（含税价，取得增值税专用发票，税率为9%），房地产开发费用中的利息支出1 100万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明），当地省级政府规定的房地产开发费用的扣除比例为10%。M房地产开发有限公司于2021年12月5日进行土地增值税清算。假设只考虑城市维护建设税和教育费附加，不考虑地方教育附加。
要求：计算M房地产开发有限公司的应纳土地增值税。
正确答案及解析
正确答案
解析
本题为计算类题目，综合考查房地产开发企业增值税和土地增值
税的计算。
（1）销售房地产应纳增值税：
销售房地产应纳增值税=销项税额-进项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）×9%-进项税额=（120 000 000-20 000 000）÷（1+9%）×9%-20 000 000÷（1+13%）×13%-8 000 000÷（1+9%）×9%=5 295 445.32（元）
（2）营改增后，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税销项税额的收入。
①转让房地产的收入（不含增值税收入）=120 000 000-（120 000 000-20 000 000）÷（1+9%）×9%=111 743 119.27（元）。
②取得土地使用权所支付的全额（土地价款）=20 000 000（元）。
③房地产开发成本=20 000 000÷（1+13%）+8 000 000÷（1+9%）=25 038 564.58
（元）。
④房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%=
（20 000 000+25 038 564.58）×10%=4 503 856.46（元）。
⑤与转让房地产有关的税金=城市维护建设税+教育费附加=5 295 445.32×7%+5 295 445.32×3%=529 544.53（元）。
⑥加计扣除=（取得土地使用权所支付的全额+房地产开发成本）×20%=
（20 000 000+25 038 564.58）×20%=9 007 712.92（元）。
转让房地产的扣除项目金额合计=20 000 000+25 038 564.58+4 503 856.46+529 544.53+9 007 712.92=59 079 678.49（元）
（3）转让房地产的增值额=111 743 119.27-59 079 678.49=52 663 440.78（元）。
（4）增值税额与扣除项目金额的比率（增值率）=52 663 440.78÷59 079 678.49×100%=89.14%，适用税率为40%，速算扣除系数5%。
应纳土地增值税=52 663 440.78×40%-59 079 678.49×5%=18 111 392.39（元）
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