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建筑工程职业资格公务员财会类医卫类外语类计算机类学历类

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2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金，如认购人接到公司通知后七日内不签订商品房预售合同，则该款不予退还。同年2月，高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期购房款80万元。同年5月，高某接到公司通知：房屋预售合同解除。经了解，该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。双方发生争议。请回答(1)～(3)题：

公司主张，双方在签订《预售商品房认购书》时，公司尚未取得商品房预售许可证，故该《认购书》无效，以此为基础订立的商品房预售合同也应无效。对此，下列判断正确的是：( ）

A.法律规定，取得商品房预售许可证是商品房预售的必备条件之一
B.《预售商品房认购书》不是商品房预售合同，不以取得商品房销售许可证为条件
C.双方签订商品房预售合同时，公司已具备商品房预售的法定条件，该合同有效
D.因施工进度及竣工交付日期变化的，房屋可另售他人

正确答案及解析

正确答案

A、B、C

解析

本题考查商品房预售制度。 A项：《城市房地产管理法》第45条第1款规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”据此，取得商品房预售许可证是商品房预售的必备条件之一。故A项正确。

B项：《预售商品房认购书》是独立的合同，其确立的合同当事人的基本权利义务为预售人负有为预购人保留所选房号，取得预售许可证后与预购人签订正式商品房预售合同的义务，预购人则负有在预售人取得预售许可证后与预售人签订正式商品房预售合同的义务。该认购书的法律性质属于预约，其本约即为商品房预售合同。两合同相互独立，取得预售许可证是商品房预售合同的生效条件，而非预售商品房认购书的生效条件。故B项正确。

C项：双方签订预售合同时，公司已经取得预售许可证，具备了商品房预售的法定条件，因而商品房预售合同是有效的，故C项正确。

D项：《合同法》第60条第1款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”据此，施工进度及竣工交付日期变化不影响合同效力，房地产开发公司仍应按照合同约定履行义务，不得另售他人。故D项错误。