甲制药公司是增值税一般纳税人，2022年发生以下业务：（1）-名校题库网

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甲制药公司是增值税一般纳税人，2022年发生以下业务：

（1）2022年1月1日，转让其位于某县城的一栋办公楼，取得不含增值税收入30000万元。2015年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额6000万元，发生建造成本8000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为14000万元，成新度折扣率为70％。

（2）2022年3月，转让位于市区的临街商铺一套，取得含税转让价款1000万元，该商铺系甲公司2015年11月购买，购房发票上注明购买价格为400万元；甲公司缴纳了契税12万元并取得相应的契税完税凭证。

（其他相关资料：产权转移书据适用的印花税税率0．5‰；该公司转让办公楼、临街商铺适用简易计税方法，地方教育附加可在计征土地增值税时扣除。）

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

（1）请解释重置成本的含义，并给出计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格。

（2）转让办公楼计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

（3）计算转让办公楼应缴纳的土地增值税。

（4）计算甲公司转让商铺应缴纳的增值税（不考虑预缴情况）。

（5）计算甲公司转让商铺时土地增值税可扣除的房产价值。

（6）计算甲公司转让商铺应缴纳的土地增值税。

正确答案及解析

正确答案

解析

（1）重置成本价的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格=14000×70％=9800（万元）。

（2）转让办公楼计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数=9800+6000+30000×5％×（5％+3％+2％）+30000×0．5‰=15965（万元）。

①一般纳税人（非房地产开发企业）转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用简易计税办法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5％的征收率计算缴纳增值税。本题中，转让办公楼应缴纳的增值税=30000×5％=1500（万元）；应缴纳的城建税、教育费附加和地方教育附加=30000×5％×（5％+3％+2％）=150（万元）；应缴纳的印花税=30000×0．5‰=15（万元）。计算土地增值税时可扣除的税金及附加=150+15=165（万元）。

②纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

（3）转让办公楼的增值额=30000-15965=14035（万元）。增值率=14035÷15965×100％=87．91％，适用税率为40％，速算扣除系数为5％。应缴纳土地增值税税额=14035×40％-15965×5％=4815．75（万元）。

（4）甲公司转让商铺应缴纳的增值税=（1000-400）÷（1+5％）×5％=28．57（万元）。

一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5％的征收率计算增值税应纳税额。

（5）可扣除房产价值=400+400×5％×6=520（万元）。

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，扣除项目的金额（即：取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格），可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。

（6）①与转让房地产有关的税金=28．57×（7％+3％+2％）+12+1000×0．5‰=15．93（万元）；②扣除项目金额=可扣除的房产价值+与转让房地产相关的税金=520+15．93=535．93（万元）；⑧增值额=计税收入一扣除项目金额=（1000-28．57）-535．93=435．5（万元）；④增值率=增值额÷扣除项目金额=435．5÷535．93×100％=81．26％，适用税率40％，速算扣除系数5％；⑤甲公司转让商铺应缴纳的土地增值税=435．5×40％-535．93×5％=147．4（万元）。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。