某资产评估机构采用市场法对一套拟转让商品房价值进行评估，评估基准日为 2021 年 6 月 30 日，评估人员选取了同一供需圈半年内实际成交的三个交易实例 ABC 参照物，并归纳了评估对 象及可比交易实例的基本情况，编制了比较因素指数表，详见下表。
要求：1.
（1）简要说明市场法评估不动产收集交易案例的基本要求。
（2）简要说明市场法应用中选取可比交易实例的要求。
（3）计算确定统一交易税费为正常负担后可比实例的交易价格。（元/平方米，计算结果四舍五入取整）
（4）计算各可比交易实例日期修正系数。（计算结果保留四位小数）
（5）分别计算各可比交易实例中区位因素修正系数、实物状况修正系数和权益状况修正系数。（计算结果保留四位小数）
2.计算各可比交易实例修正后的价格，并采用简单算术平均法计算评估单价，计算评估价值。
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）①收集交易实例，并不是执行评估业务时的一项工作，而是一项日积月累、时刻关注不动产市场变化、随时搜集有关不动产交易实例的经常性工作；
②交易实例必须是实际成交的真实案例，不能简单利用网络媒体上发布的“案例”作为交易实例，更不能是网络挂牌拟交易案例，也不能是模拟交易案例。
（2）选取可比交易实例应符合下列要求：
①是评估对象的类似不动产；②交易类型与评估目的吻合；③成交日期与评估基准日相近，不宜超过1 年，且不得超过两年；④成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
如果不动产市场较为稳定，评估基准日与案例交易日的间隔可长一些。如果市场变动剧烈、变化较快，则宜选取较近时期的交易实例，最好是 1 年以内的。
（3）可比实例 A 与可比实例 C，不需要调整。
可比实例 B 正常负担下的价格
＝31520×（1＋2.5%）＝32308（元/平方米）
（4）日期修正系数＝评估基准日价格指数/可比交易实例交易时价格指数
可比实例 A 日期修正系数＝（1.02×1.03）/1＝1.0506
可比实例 B 日期修正系数＝（1.01×1.02×1.03）/1＝1.0611
可比实例 C 日期修正系数＝1.03/1＝1.03
（5）①可比实例 A 区位因素修正系数=100/97×100/98×100/104＝1.0115
可比实例 B 区位因素修正系数＝100/98×100/103＝0.9907
可比实例 C 区位因素修正系数＝100/102＝0.9804
②可比实例 A 实物状况修正系数＝100/105×100/99＝0.9620
可比实例 B 实物状况修正系数＝1
可比实例 C 实物状况修正系数＝100/99＝1.0101
③可比实例 A 权益状况修正系数＝100/102＝0.9804
可比实例 B 权益状况修正系数＝1
可比实例 C 权益状况修正系数＝1
2.可比实例 A：日期修正系数 1.0506；区位因素修正系数 1.0115；
实物状况修正系数 0.9620；权益状况修正系数 0.9804。
可比实例 A 修正后的价格
＝34000×1.0506×1.0115×0.9620×0.9804
＝34076.9389（元/平方米）
可比实例 B：
日期修正系数 1.0611；区位因素修正系数 0.9907；实物状况修正系数 1；权益状况修正系数 1。
可比实例 B 修正后的价格
＝32308×1.0611×0.9907×1×1
＝33963.1960（元/平方米）
可比实例 C：
日期修正系数 1.03；区位因素修正系数 0.9804；实物状况修正系数 1.0101；权益状况修正系数 1。
可比实例 C 修正后的价格
＝33000×1.03×0.9804×1.0101×1
＝33660.3663（元/平方米）
使用简单算术平均法计算评估单价，为：
（34076.9389＋33963.1960＋33660.3663）/3
＝33900.1671（元/平方米）
总价（评估价值）＝33900.1671×145＝4915524.2295（元）
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