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3月1日,甲将其一套房抵押给丙,办理了抵押登记。4月1日,甲又将该房屋出租给乙,约定租期5年。第二年,丙(因其债务人未履行到期债务)行使抵押权,因丙急需住房结婚,甲、丙为此达成协议约定:"由丙取得房屋所有权,抵押的房屋按照市场价格折抵200万元债务。"但甲未通知乙。一个月后,乙知情。对此,下列表述正确的是哪一个?

  • A.乙有权诉请法院认定甲、丙之间的协议无效
  • B.甲、丙达成该协议前,须经乙同意
  • C.乙有权自知道之日起15日内主张以同等条件优先于丙受让该房屋
  • D.若乙知道后任由丙取得房屋所有权,乙仍有权主张甲、乙间的租赁合同在剩余租期内对丙继续有效

正确答案及解析

正确答案
C
解析

①出租人甲与抵押权人丙协议以抵押房屋折抵债务未通知承租人乙的,虽侵犯了承租人乙享有的"以同等条件优先受让的权利",但甲、丙的协议并不因此无效。故A选项错误。

②根据《城镇房屋租赁合同解释》第15条之规定,甲、丙达成该协议前,仅需"通知"乙,而不需要经乙"同意"。故B选项错误。

③《城镇房屋租赁合同解释》第15条规定:"出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。"《民法典》第726条规定:"出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。"故C选项正确。

④《城镇房屋租赁合同解释》第14条规定:"租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本题属于先抵后租情形,适用该条第(一)项,故D选项错误。

综上,本题的正确答案为C。

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