某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（ ）万元。
- A.66.34
- B.98.42
- C.984.20
- D.1213.85
正确答案及解析
正确答案
B
解析
净收益在前后两段变化规律不同的公式很有实用价值。因为在现实中每年的净收益通常是不同的。如果采用净收益每年不变或有规律变化的公式，公式为：
V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]
由题意，该酒店原房地产价值为：
V1＝（A1/Y）×[1－1/（1＋Y）n]/（1＋i）t＝[（420－220）/8.5%]×[1－1/（1＋8.5%）10]＝1312.27（万元）
该酒店降低后的房地产价值为：
V2＝（A2/Y）×[1－1/（1＋Y）n]/（1＋i）t＝{[（420－40）－（220－25）]/8.5%}×[1－1/（1＋8.5%）10]＝1213.85（万元）
目前该酒店房地产的价值减损额＝V1－V2＝1312.27－1213.85＝98.42（万元）。
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