某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如表2-1：
表2-1 房地产开发计划
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是（ ）。
- A.对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
- B.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
- C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
- D.对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
正确答案及解析
正确答案
C
解析
现金流量折现法技术路线，即房地产的价值或价格等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折现到价值时点后相加来求取估价对象价值或价格的方法。因此，应该对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点。
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