某商业楼建筑面积为5000m2，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（ ）。
- A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
- B.按建筑物耐用年限计算
- C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
- D.按建筑物已使用年限计算
正确答案及解析
正确答案
解析
建筑物的剩余寿命是建筑物寿命减去年龄后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物剩余自然寿命是建筑物自然寿命减去实际年龄后的寿命。建筑物剩余经济寿命是建筑物经济寿命减去有效年龄后的寿命，即自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。因此，如果建筑物的有效年龄比实际年龄小，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。建筑物有效年龄是从价值时点向过去推算的时间，剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束的时间，两者之和等于建筑物经济寿命。如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时，建筑物经济寿命可视为从这个晚建成之日起至建筑物对房地产价值不再有贡献之日止的时间。当建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限作为建筑物的经济寿命来计算建筑物的折旧，此时，建筑物的经济寿命应为：2＋39＝41年，该建筑物折旧时建筑物的剩余经济寿命是在价值时点以后的建筑物剩余经济寿命，应为41－2＝39年，等于土地使用权出让年限扣除土地已使用年限的数值。
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