以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
影响房地产变现能力的因素主要有：
1．通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。
估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。
2．独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。
估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。
3．可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。
估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。
4．房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。
由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。
5．价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。
估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。
6．区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。
估价对象位于××商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。
综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的70%。
正确答案及解析
正确答案
解析
答案：估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予估价委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片段中的错误、修改及理由具体如下：
（1）错误：在通用性表述中，“标准厂房比特殊厂房的通用性差”的说法错误。
改为：“标准厂房比特殊厂房的通用性强”。
理由：通用性，即是否常见、是否普遍使用。通常情况下，通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力会越弱。例如，厂房通常比住宅的变现能力弱；厂房中，特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱。
（2）错误：在房地产开发程度表述中，“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强”的说法错误。
改为：“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较弱”。
理由：不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力会有所不同。影响某宗房地产变现能力的因素主要有：①通用性；②独立使用性；③可分割转让性；④区位；⑤开发程度。通常情况下，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力会越弱；⑥价值大小；⑦市场状况。
（3）错误：缺少变现时间长短的说明。
改为：添加变现时间长短说明。
理由：估价结果报告的变现能力分析应包括：①估价对象通用性、独立使用性或者可分割转让性分析；②价值时点最可能实现价格与评估的市场价值的差异程度分析，估价对象变现折减因素、折减率；③估价对象变现时间长短分析；④估价对象变现税费。
（4）错误：缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。
改为：具体规定变现费用、税金的种类、数额，说明清偿顺序。
理由：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析应当包括：抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性等方面的分析，假定在估价时点拍卖或者变卖时抵押物最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
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