估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
（一）估价对象实物状况（略）
（二）估价对象权益状况（略）
（三）估价对象区位状况（略）
四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。
六、价值时点：2008年9月5日。
七、估价依据
1．《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2．《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）。
3．《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）。
4．《A市城市房屋拆迁管理实施办法》（A市人民政府令130号）。
5．《A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》。
6．《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）》（A房市[2002]148号）。
7．《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知》（A价房字[2004]74号）。
8．《房屋拆迁许可证》（证号：×规拆许[2008]第××号）。
9．估价委托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查看记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等。
10．其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件（略）。
八、估价原则（略）
九、估价方法
由于估价对象周边区域商业店面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建筑安装工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估（市场法、成本法的定义略）。
十、估价结果（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告使用期限（略）
正确答案及解析
正确答案
解析
答案：房地产估价报告片段中的错误之处、修改和理由具体如下：
（1）错误：价值定义为：“估价对象于价值时点的公开市场价值”。
改为：估价对象（包含建筑物室内自行装饰装修部分的价值）的市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
理由：被征收房屋的价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
（2）错误：价值时点为2008年9月5日。
改为：价值时点应为2008年8月30日（取得拆迁许可证之日）。
理由：价值时点又称估价时点、评估基准日、评估期日，是指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。价值时点不是可以随意确定的，应根据估价目的来确定。
（3）错误：价值时点位于价值定义之后。
改为：价值时点位于价值定义之前。
理由：遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。遵循价值时点原则并不是把评估价值说成是某个时间的价值就算遵循了，更本质的是确定价值时点应在前，得出评估价值应在后，而不是有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间的价值。
（4）错误：估价方法选用理由。
改为：由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。
理由：收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其同类房地产有收益即可。
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