××酒店房地产抵押估价报告（封面及目录略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告 一、估价委托人
××酒店有限公司，法定代表人：××，住所：市××路××号。
二、估价机构
××房地产估价事务所，法定代表人：××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：一级。
三、估价对象
1．地理位置及概况（略）
2．估价对象概况
估价对象：酒店第1、2、10～13、20层。
建筑面积：11275m2。
土地使用权年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）。
竣工日期：1991年8月。
估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐。
建筑结构：框架。
建筑装修情况：（略）。
四、估价目的
为银行抵押贷款提供依据。
五、估价时点
1999年8月20日
六、估价依据（略）
七、估价原则（略）
八、估价方法
将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。
九、估价结果
估价对象的总价值为人民币208521050元（大写金额：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。
十、估价人员（略）
十一、估价报告应用的有效期（略）
××酒店房地产估价技术报告 一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。
六、估价测算过程
（一）酒店第一、二层估价
酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均2830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：一层45000元/m2，二层30000元/m2。可比实例二，华强商厦1999年8月的市场售价为：一层39000元/m2，二层25000元/m2。可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：一层38000元/m2，二层24000元/m2。
确定可比实例修正系数的依据（略）。
表1-23 修正计算表
一层比准价格为：（34091＋34392＋34142）÷3＝34208（元/m2）；
二层比准价格为：（20979＋21645＋21563）÷3＝21396（元/m2）；
第一、二层价值为：（34208＋21396）×2830＝157359320（元）。
（二）酒店第10～13层估价
酒店第10～13层为客房，建筑面积4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
选用收益法公式：V＝A/R×[1－1/（1＋R）n]。
式中，V为收益法评估价格；A为房地产年纯收益；R为报酬率；n为尚可使用年限。
1．尚可使用年限n的确定
该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n＝42。
2．年净收益A的确定
酒店第10～13层共有客房104间。根据该公司提供的1996年至1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：年总收入＝104×400×365＝15184000（元）。
酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。
年净收益A＝15184000×（1－45%）＝8351200（元）。
3．报酬率R的确定
采用累加法求取报酬率，求得的报酬率为8%。
酒店第10～13层价值：V＝8351200/8%×[1－1/（1＋8%）42]＝100270342（元）。
（三）酒店第20层估价
酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100、110、120、130、140万元，租赁税费占租金收入的20%。
计算年净收益：
A＝[100/（1＋8%）＋110/（1＋8%）2＋120/（1＋8%）3＋130/（1＋8%）4＋140/（1＋8%）5]/5×（1－20%）＝756792（元）
酒店第20层价值：V＝756792/8%×[1－1/（1＋8%）5]＝3021651（元）。
（四）估价对象的总价值
157359320＋100270342＋3021651＝260651313（元）
（五）应扣折旧额的确定
经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现价值为：260651313×80%＝208521050（元）。
七、估价结果确定
估价对象的总价值为人民币208521050元（大写金额：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。
正确答案及解析
正确答案
解析
答案：上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：
（1）估价对象缺少房地产权属状况描述；
理由：估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。估价对象基本状况应概要说明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等。
（2）缺少价值定义；
理由：房地产估计报告中应说明估价的价值类型和估价价值即价值定义。
（3）酒店大堂采用市场比较法不当；
（4）结果报告中与技术报告的建筑面积不吻合；
（5）酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错误；
（6）第2层估价交易案例一综合修正超过30%；
（7）第2层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法；
理由：第二层出租给某公司经营酒楼，是收益性物业。具有现实收益性或潜在收益性的房地产，均属于广义的收益性物业，均可使用收益法作为估价方法，特别是在相邻路段同类型或相近类型收益性房地产数量众多的区域。
（8）第10～13层尚可使用年限，应为土地使用权剩余年限，即为29年；所以10～13层的价值为V＝8351200/8%×[1－1/（1＋8%）29]＝93186080.28（元）；
理由：根据国家相关法律法规，按照孰短原则，确定房地产收益期限为建筑物耐用年限与土地使用权剩余年限的最小值。
（9）第10～13层估价时未采用客观的、未来的收益水平；
（10）对酒店大堂的估价有重复计算；
（11）第10～13层估价求收益时未考虑入住率；
（12）确定报酬率时安全利率选用不当；
（13）第20层估价时年净收益求取方法错误；
（14）第20层估价时未考虑5年以后的收益；
（15）总价不应再扣除折旧；
（16）缺少估价作业日期；
（17）缺少确定估价结果的理由；
（18）第20层的资本化率应与第10～13层有所不同；
（19）应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响；
理由：抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估法定优先受偿款及预期实现抵押权的费用和税金。
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