某房地产开发项目的占地面积为6000m2，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：
该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年，宾馆的总面积为5000m2，可用于经营部分为4500m2，可建成100个标准间，当地同档次宾馆的平均价格为330元/（间·天）。前三年的入住率均为70%，从第四年开始稳定在85%，运营费用为经营收入的42%，建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为5000万元。
住宅部分的总建筑面积为13000m2，建成后全部出售，预计平均销售价为6500元/m2，销售税费为销售收入的5.5%，假设建成后即售完。
该方案的总投资为8000万元，其中60%来源于银行贷款，其余为自有资金，贷款利率为8%，第一年投资额为总投资的20%，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45%，其中20%为自有资金，25%为银行贷款；第三年投资额为总投资的35%，全部为银行贷款，建设期只计息不还款，建成后一次还清本息，其中，还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8%，本贷款按年等额还款，其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算（计算结果精确到小数点后2位）。
该项目全投资目标收益率为18%，自有资金目标收益率为20%。
（1）完成下列现金流量表。
（2）求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率。
（3）求方案自有资金的财务净现值。
表8-6 现金流量表（单位：万元）
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）完成现金流量表
现金流量表具体如表8-7所示：
表8-7 现金流量表（单位：万元）
注：当期有还本付息额时：全部投资净现金流量＝自有资金净现金流量＋当期还本付息额。
（2）该方案全投资财务净现值和财务内部收益率的计算
①全部投资财务净现值：
当i2＝23%时：
当i2＝24%时：
②财务内部收益率：
得：FIRR＝23.09%。
（3）该方案自有资金的财务净现值的计算：
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