某房地产开发项目占地面积66667m2，容积率为2.0，土地取得成本为60000万元。项目可出售面积为120000m2，其中：高层住宅60000m2；多层住宅50000m2；商铺10000m2。各类房屋的综合造价分别为：高层住宅3800元/m2；多层住宅2700元/m2；商铺3000m2；其他不可售建筑物的综合造价按上述三类房屋的加权单位综合造价计算。财务费用8000万元。各类房屋预计销售均价分别为：高层住宅9500元/m2；多层住宅12000元/m2；商铺26000元/m2。销售费用为销售收入的2%；销售税费为销售收入的6.5%。请计算该项目的保本加权销售均价及其与预计加权销售均价的比率。
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）总建筑面积＝项目占地面积×容积率＝66667m2×2.0＝133334m2。
不可销售建筑面积＝133334m2－120000m2＝13334m2。
（2）项目预计总销售收入：y＝9500×6＋12000×5＋26000×1＝143000（万元）。
项目预计加权销售均价＝143000万元÷120000m2＝1.19（万元/m2）。
（3）令项目总开发成本为x（为便于计算，含销售税费），设项目保本总销售收入为y1，则x＝y1：
x＝土地取得成本＋综合造价＋财务费用＋销售费用＋销售税费＝60000＋3800×6＋2700×5＋3000×1＋13334÷10000×（3800×6＋2700×5＋3000×1）÷12＋8000＋y1×（2%＋6.5%）＝y1
解得：y1＝122040.31。
项目的保本加权销售均价＝122040.31万元÷120000m2＝1.02（万元/m2）。
项目的保本加权销售均价与预计加权销售均价的比率＝1.02万元/m2÷1.19万元/m2＝85.71%。
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