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丙公司购得一个已停工3年的在建工程，结构封顶，其中1～5层为商业裙楼，6～30层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和6～8层住宅部分向银行申请抵押贷款。

　　请问：

1.请问可以设定抵押的房地产包括哪些？

2.请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。

正确答案及解析

正确答案

解析

1.房地产抵押估价，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国民法典》及最高人民法院的司法解释、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》、《房地产抵押估价指导意见》等进行。根据上述规定，可以设定抵押的房地产有：

　　（1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物。

　　（2）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物。

　　（3）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。

　　（4）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产。

　　（5）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

　　（6）以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

　　（7）以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。

　　（8）以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

　　（9）以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的建设用地使用权同时抵押。

　　（10）以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。

2.（1）优先选用的估价方法及技术路线

　　①可优先选择假设开发法。技术路线：a．测算续建完成后的价值，首先根据在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值；b．测算续建成本和费用，根据在建工程建设进度，测算后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、续建利润和购买在建工程的税费；c．测算在建工程价值，将续建完成后的价值扣除续建成本和费用，确定在建工程价值。

　　②同时也可采用成本法。技术路线：首先求取被征收房屋的土地重新购建价格、建筑物的重新购建价格和建筑物折旧，然后将土地和建筑物的重新购建价格减去建筑物折旧求取被征收房屋的价格。

　　（2）在计算评估及确定估价结果时须考虑的因素

　　①在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。

　　②在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。

　　③另外，还有几点需注意：a．注重预期风险；b．分析市场变现能力；c．考虑抵押期间的耗损；d．确定有无估价师所知悉的法定优先受偿款。