某集团公司拟以其房地产向银行抵押贷款，该单位土地是行政划拨的。
请问：
1.你认为应采用什么估价技术路线？
2.对该房地产抵押价值评估时应注意哪些事项？
正确答案及解析
正确答案
解析
1.本题应采用的估价技术路线为：
采用房产与土地开发费用（征地或征收安置补偿费及前期费用）分别估价再综合的方法，可用成本法、比较法；也可采用先假设估价对象为具有完全产权的商品房，用成本法、比较法、收益法进行估价，从得出的估价额中减去土地出让金的方法。
2.对该房地产抵押价值评估时应注意的事项如下：
（1）估价目的。为估价委托人以估价对象为抵押物（债务履行担保物）向银行（抵押权人）申请抵押贷款提供抵押物（担保物）市场价值参考。
（2）价值时点。因设定抵押时点在评估时是不确定的，价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日。估价委托合同对价值时点另有约定的从其约定，但实地查勘时应了解估价对象在价值时点时的（过去或未来）状况，并在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在价值时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。
（3）价值类型。抵押价值是估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
（4）估价对象抵押的合法性分析。估价师首先要确定估价对象是否可以作为抵押房地产。这里包括估价师从专业角度审视估价对象的合法性、他项权利状况，可转让（流通或拍卖）性、可抵押登记生效等。这样就从合法性上确保了抵押房地产的安全性，从基本条件上减少风险。
（5）合理确定假设前提和限制条件。
（6）把握市场风险防止高估。为了防止高估抵押房地产价值，在估价过程中重点是把握好市场状况，若在价值时点时当地同类房地产市场有过热（或泡沫）现象，估价师要头脑清醒，特别谨慎、保守估价，因一旦泡沫破裂市场价值理性回归，抵押物价值会急速下降。
（7）估价中的谨慎原则。选用估价方法时，尽量将成本法作为一种方法，尤其是收益性房地产的收益价格较高时，应使积算价格成为收益价格的补充；在有价无市或存在长期低（偏离市场）租金租约的房地产，则应更加重视收益价格。
（8）市场变现能力分析。
（9）估价对象风险提示。
（10）其他。根据当地抵押登记的需要，有的需分列土地与建筑物的抵押价值。
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