法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。
请问：
1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业？为什么？
2.拍卖保留价应由谁确定？如何确定？
3.乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？
正确答案及解析
正确答案
解析
1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业及其理由如下：
（1）估价机构没有义务将估价结果告知借款企业。
（2）理由：估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。（或：①估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果；②估价机构仅对估价委托人负责；③法院是估价委托人，借款企业不是估价委托人）。
2.房地产拍卖、变卖是一种特殊的市场交易，根据《拍卖、变卖财产的规定》第八条规定：“拍卖应确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，在行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”因此房地产拍卖、变卖估价只需评估估价对象在正常市场的价格水平，而拍卖保留价则由人民法院参考评估价进行确定。估价对象正常的市场价格可以根据估价对象的类型，选用市场法、收益法、成本法等方法进行评估。
3.估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生的税费如下：
（1）拍卖机构佣金。
（2）补缴土地使用权出让金。
（3）房地产交易相关税费。
（4）估价机构的评估费用。
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