某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，对该项目进行评估。
请问：评估人员还需做哪些专业工作？
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）完成一个房地产估价项目，需要经历：①受理估价委托；②确定估价基本事项；③制定估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价作业方案；⑦确定估价所需资料；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告；⑩交付估价报告；?保存估价资料等主要环节和过程。
（2）因此，对于此次评估，评估人员还需要做的工作有：
①制定估价作业方案。估价作业方案是指房地产估价机构为完成特定估价项目而制定的用于指导未来估价工作的计划，包括工作的主要内容、质量要求、作业步骤、时间进度、人员安排等。估价机构与估价委托方签订估价委托合同后，估价机构就应拟定估价作业方案，以保证估价项目能按质、按时完成；
②估价所需资料清单。估价资料清单是指完成一项估价业务，必须具备的各种估价资料。因此房地产估价师在进行估价前，需要根据估价对象状况、估价目的、估价方法列出所有需要的资料清单，以便顺利、准确地评估估价对象的价值；
③进一步了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的成交价格及房地产（土地）状况；
④了解同一供求圈范围内类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租赁成本；
⑤分析确定该宗土地的最佳开发方案，以及该地块开发完成后的市场经营模式（出售或出租）；
⑥调查了解类似房地产的开发成本、建安工程费用、开发经营期和前期费用、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、专业费用、开发利润及投资者购买待开发房地产（土地）应负担的税费，运用市场法和收益法等预测建成以后该宗房地产的总价值，在此基础上测算土地的价格；
⑦选取若干可比实例进行交易日期调整、交易情况修正、房地产状况调整后，确定地块的比准价格；
⑧最后综合以上两种估价结果，确定最终的估价价格；
⑨根据《房地产估价规范》，撰写并出具该宗土地的规范估价报告。
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