商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从2016年5月18日起计。该商场1层至4层于2018年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变；5层至6层于2018年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米210元，现空置。
请问：现评估该商场带租约出售的价格，应优先选用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。
正确答案及解析
正确答案
解析
答案：（1）应优先选用的估价方法是：收益法和比较法。
出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。出租型商业房地产主要采用收益法和市场比较法进行估价。
理由：因商场属于收益性房地产，应选用收益法作为其中一种估价方法。采用收益法估价关键是求取租金收益，应根据租赁合同和租赁市场资料求取租金收益。租金收益的测算要区分是否存在租约限制。此外，在求取净收益时，价值时点为现在的，应调查了解估价对象至少近三年的实际收入、费用等情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。若与正常客观的数据有差异，应进行分析并予以适当修正。
在市场交易实例比较多的情况下，应选择比较法为另一种估价方法。采用比较法对商业房地产估价主要应用在两方面：直接求取商业房地产价格；求取商业房地产租金，再利用收益法测算商业房地产价格。
在两种方法估价中均应考虑：①租约租金对商场价格的影响；②有租约的租金收入用租约租金；③租约期满后的租金收入用客观租金；④现空置部分也要计算客观租金收入。
（2）两种估价方法的估价技术路线分别如下：
①比较法的估价技术路线：房地产的正常市场价值是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和卖家认可的价格。正是按照这种技术路线，市场比较法采用选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格的技术路线。在选用的比较法中，通过选取出租可比实例，经适当修正或调整后求取估价对象的标准价格。
②收益法的技术路线：收益法是通过预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的办法。收益法是通过估算估价对象未来的预期收益，利用时间价值的概念折算到现在确定估价对象的客观市场价值。在选用的收益法中，通过选取出租可比实例，求取估价对象净收益，利用报酬资本化法求取估价对象收益估值。
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