A开发商以3500万元的价格获得了一宗七通一平的土地，面积4000m2，使用年限50年，规划建筑容积率5，用途为酒店。现A开发商与B酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商，由B集团负责投资建设房屋（含设备装修费），并在项目投入运营后由B集团经营，B集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后，将项目无偿地移交给A开发商。
B集团估算数据如下：房屋建造成本为每平方米建筑面积4000元，专业人员费用为建造成本的10%，管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5%，建设期3年，建造成本、专业人员费用、管理费用在建设期内均匀投入，年贷款利率（融资费用不另计）10%，按年计息。预测酒店运营期间收益水平保持在3600万元/年，运营成本为收益的35%，B集团目标成本利润率为45%。
假设项目收益发生在年末，折现率为10%，请测算B集团经营多少年后可收回投资，并达到目标利润率。
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）总开发价值
①项目年净收益：3600×（1－35%）＝2340（万元）；
②总开发价值：P＝（A/i）×[1－1/（1＋i）n]＝（2340/10%）×[1－1/（1＋10%）n]。
（2）总开发成本
①总建筑面积：4000×5＝20000（m2）；
②建造成本：4000×20000＝8000（万元）；
③专业人员费用：8000×10%＝800（万元）；
④管理费用：（8000＋800）×5%＝440（万元）；
⑤财务费用：（8000＋800＋440）×[（1＋10%）3/2－1]＝1420（万元）；
⑥总开发成本：8000＋800＋440＋1420＝10660（万元）。
（3）成本利润率的公式为：成本利润率＝（总开发价值－总开发成本）÷总开发成本×100%。
即45%＝{（2340/10%）×[1－1/（1＋10%）n]－10660}/10660×100%，解得：n＝11.34（年）。
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