某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m2，建造成本为2500元/m2，专业人员费用为建造成本的12%，其他工程费用为400元/m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他工程费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%，写字楼建成后的销售价格为9600元/m2。试求该项目的开发商成本利润率。
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）项目总开发价值
①销售收入：9600×10000＝9600（万元）；
②销售税金：9600×6%＝576（万元）；
③项目总开发价值：9600－576＝9024（万元）。
（2）项目总开发成本
①地价：1000×10000＝1000（万元）；
②拆迁安置补偿和其他土地开发费用：2000万元；
③建造成本：2500×10000＝2500（万元）；
④专业人员费用：2500×12%＝300（万元）；
⑤其他费用：400×10000＝400（万元）；
⑥管理费用：（2500＋300＋400）×5%＝160（万元）；
⑦财务费用：
a．土地费用和拆迁安置补偿和其他土地开发费用利息：
1000×[（1＋9%）3－1]＋2000×[（1＋9%）2.5－1]＝（295.03＋480.83）＝775.86（万元）
b．建造成本、专业人员费用、其他工程费用和管理费用的利息：
（2500＋300＋400＋160）×[（1＋9%）2/2－1]＝302.40（万元）
c．财务费用总计：775.86＋302.40＝1078.26（万元）；
⑧销售费用：9600×2.5%＝240（万元）；
⑨项目总开发成本：1000＋2000＋2500＋300＋400＋160＋1078.26＋240＝7678.26（万元）。
（3）项目开发利润：9024－7678.26＝1345.74（万元）。
（4）成本利润率：1345.74/7678.26＝17.53%。
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按照评估价值的前提或内涵划分的价值不包括（ ）。
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采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为（ ）。
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- A.可比实例在成交日期的价格×市场状况调整系数＝可比实例在估价时点的价格
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表9-2 某类房地产2006～2010年的价格
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关于房地产抵押，下列说法正确的是（ ）。
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