某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款；项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0%，按年付息、到期还本。
购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。
请回答下列问题：
（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元/m2（精确到个位）？
（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）？
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）购物中心年最低基础租金的计算
计算各年自有资金净现金流量：
①第1年年初：净现金流量＝－5400（万元）；
②第2年年初：投资为5400万元，甲银行贷款5400万元，则净现金流量＝－5400＋5400＝0（万元）；
③第3年年初：项目建设期第一年向银行贷款＝8100－5400＝2700（万元），项目建设期第二年向银行贷款5400万元，两笔贷款均在第3年年初还本付息。
归还甲银行贷款＝2700×（1＋9%）2＋5400×（1＋9%）＝9093.87（万元）
向乙银行申请的贷款＝9093.87（万元）
净现金流量＝－9093.87＋9093.87＝0（万元）
④第3、4年年末：
还本支付利息＝9093.87×7%＝636.57（万元）
营运成本＝（1.5×70%×95%×A＋10000×10%）×35%＝（0.9975A＋1000）×35%
经营收入＝1.5×70%×95%×A＋10000×10%＝0.9975A＋1000
净现金流量＝（0.9975A＋1000）×65%－636.57
⑤第5年年末：
还本付息＝636.57＋9093.87＝9730.44（万元）
营运成本＝（0.9975A＋1000）×35%
经营收入＝0.9975A＋1000
转售收入＝（0.9975A＋1000）×65%×9.5
净现金流量＝（0.9975A＋1000）×65%＋（0.9975A＋1000）×65%×9.5－9730.44＝（0.9975A＋1000）×65%×10.5－9730.44
基础租金的求取：
根据公式：
代入具体数据得：
A＝1915（元/m2）。
（2）全投资内部收益率FIRR的计算
利用内插法计算内部收益率，其计算公式为：
计算各年净现金流量：
①第1年年初投资＝8100（万元）
②第2年年初投资＝5400（万元）
③第3年、4年年末：
经营收入＝0.9975×1915＋1000＝2910.21（万元）
经营成本＝2910.21×35%＝1018.57（万元）
净现金流量＝2910.21－1018.57＝1891.64（万元）
④第5年年末：
经营收入＝0.9975×1915＋1000＝2910.21（万元）
经营成本＝2910.21×35%＝1018.57（万元）
转售收入＝2910.21×65%×9.5＝17970.55（万元）
净现金流量＝2910.21＋17970.55－1018.57＝19862.19（万元）
计算内部收益率：
当i1＝13%，则有：
FNPV1＝－8100－5400÷（1＋13%）＋0＋1891.64÷（1＋13%）3＋1891.64÷（1＋13%）4＋19862.19÷（1＋13%）5＝372.84（万元）
当i2＝14%，则有：
FNPV2＝－8100－5400÷（1＋14%）＋0＋1891.64÷（1＋14%）3＋1891.64÷（1＋14%）4＋19862.19÷（1＋14%）5＝－124.22（万元）
FIRR＝i1＋NPV1÷（NPV1＋|NPV2|）×（i2－i1）＝13.75%
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