某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为1200万元的一出租公寓20年的经营收益权，用于出租经营。第一年投入装修费300万元并完成装修；第二年开始出租，当年的月租金收入为25万元，经营费用占租金收入的11%；此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年5%的比例递增；从第11年起，租金收入和经营费用稳定在第10年的水平上。若投资者期望的目标收益率为13%，贷款利率为8%，折现率为10%。试列出该项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（假设购楼投资发生在年初，其他收支均发生在年末）。
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）该项目的现金流量表（单位：万元）（见表6-9）
表6-9 现金流量表
（2）用目标收益率13%计算财务净现值FNPV：
（3）求该项目的内部收益率FIRR：
①先设i1＝18%，求NPV1：
②再设i2＝19%，求NPV2：
由FIRR＝i1＋NPV1/（NPV1＋|NPV2|）×（i2－i1），可得：
FIRR＝18%＋250.38×（19%－18%）/（250.38＋68.43）＝18.79%
由于FIRR＝18.79%＞13%，FNPV＝587.40＞0，则该项目是可行的。
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表9-2 某类房地产2006～2010年的价格
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