2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
请问：
1.拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？
2.拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？
3.拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？
正确答案及解析
正确答案
解析
1.答法一：
甲公司可能会提出如下评估要求：
（1）要求按改造、装修后的办公楼市场价值进行评估；
（2）对该办公楼的改造、重新装修费用支出进行评估；
（3）对该办公楼的承租人的损失大小进行评估。
答法二：
甲公司可能提出的评估要求如下：
（1）按改造后的办公用途市场价值进行评估；
（2）对办公楼承租人损失进行评估；
（3）对装修、改造费用进行评估。
2.答法一：
房地产估价机构可以做出的答复如下：
（1）该宗房地产应按改造之前原法定用途即标准工业厂房进行评估，并且评估价格中不应包括改造、装修为办公楼的费用支出，若可按工业用途评估，另行委托评估停产停业的损失补偿。
（2）对当前办公楼承租人的损失应由甲公司与承租人协商解决。
（3）如果经征收当事人双方协商同意或者经城市规划行政管理部门确认认可，也可以按改造以后的办公用途进行评估（评估中应注意土地使用权性质是行政划拨还是有偿出让的区别），还可以对办公楼承租人的损失进行评估。
答法二：
房地产估价机构可做的答复如下：
（1）应按改造前工业用途评估，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失，按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。
（2）经征收当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。
（3）对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。
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