某人于2016年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2017年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原有装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。2017年9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2017年9月10日委托估价机构进行估价，此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万元，该人希望评估值为2017年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：
1．该人与开发商于2017年7月30日签订的正式合同原件；
2．该人的购房发票；
3．商品房预售许可证复印件；
4．其他市场资料。
请问：
1.上述资料用于抵押估价是否齐全？
2.估价人员可否承诺按170万元进行估价？
3.可否按2017年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值？为什么？
正确答案及解析
正确答案
解析
1.上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺少法定优先受偿款的证明、该人装修花费成本的证明、拆除装修部分的成本等。
2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价。
理由：遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。估价机构应按照独立、客观、公正原则进行估价，对估价师或某个特定市场参与者而言，房地产价值由市场力量决定，是客观的，由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。因此，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求。此外，对于该人的装修费用，应按照客观合理的市场价值测算。
3.不能按2017年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。
理由：重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。
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