有一临街商铺要转让，建筑面积为500m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日起计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。
请问：根据上述资料你能否决定购买？为什么？
正确答案及解析
正确答案
解析
答案：答案一：
（1）可以决定购买。
（2）理由：由于目前该商铺出租具有收益，将该商铺未来可以获得的所有净收益折现后累加，所得结果不应小于转让价格。根据该商铺目前的收益、收益的年限及投资者的期望收益率可采用有限年的计算公式进行测算（收益年限为40－2＝38年），其收益为：
V＝A÷r×[1－1÷（1＋r）n]＝5×12×90%÷10%×[1－1÷（1＋10%）38]＝525.56（万元）
因为525.56万元大于转让价格510万元，因此假设在该商铺目前的租金水平不变、出租率达到或接近100%的情况下，投资者购买该商铺可以获得所期望的收益。
答案二：
（1）不能决定购买。
（2）理由：①现租约期满后的客观租金水平不知道，故还需了解租金变化趋势。②租约期满后的客观出租率不清楚，还需调查掌握。③出租经营成本的水平不清楚，还需调查掌握。
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