某市房地产开发公司有一块“七通一平”的待建空地。土地面积为10000m2，且土地形状规则；允许用途为商业、居住；允许建筑容积率为7；允许建筑覆盖率为不大于50%；土地使用权年限为50年；出售时间为2018年9月1日。需要评估出该块土地在2018年9月1日的售价。
请问：如果选用假设开发法进行估价，它的计算公式和技术路线是什么？
正确答案及解析
正确答案
解析
答案：假设开发法简要地说，是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。
（1）选用假设开发法进行估价时地价的计算公式为：
熟地是指已完成土地使用权取得手续（包括出让、划拨等方式）的建设用地，具有完善的基础设施和“三通一平”（即场地已完成征收工作）。因为该公司的土地是一块“七通一平”的待建空地，所以属于熟地。
熟地价值＝开发完成后的价值－熟地取得税费－由熟地建成房屋的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
（2）选用假设开发法进行估价的技术路线为：①选择具体估价方法；②选择估价前提；③选择最佳开发经营方式；④测算后续开发经营期；⑤测算后续开发的必要支出；⑥测算开发完成后的价值；⑦确定折现率或测算后续开发的应得利润；⑧计算开发价值。
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