甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。
请问：
1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？
2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？
正确答案及解析
正确答案
解析
1.房地产估价报告中，估价对象范围有：土地、房屋、构筑物、树木等，同时说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益。在界定估价对象的范围时，应注意同一标的物在不同的估价目的下，如抵押估价、房屋征收估价、自愿转让估价、人民法院拍卖估价，估价对象的范围可能应有所不同。对继续经营下的自愿转让估价，其估价范围包括：特色装饰装修、动产、特许经营权、抵押贷款和其他债务等。
本题中，该估价项目的估价对象范围具体应包括：
（1）加油站的房屋、构筑物及其占用范围内的使用权（注意：如果是租赁用地则没有土地使用权）；
（2）加油站的设施设备以及工器具等动产；
（3）加油站的特色装饰装修；
（4）加油站的特许经营权。
2.加油站是一种特殊用途的房地产，有其自身特点，在估价中只有充分了解其特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，才可能通过科学评估得到其合理的价格。本案例，乙房地产估价机构应要求甲公司提供的资料有：
（1）企业合法经营资料：企业营业执照、特许经营资质证书、特许经营权出让合同；
（2）房地产合法资料：加油站的房地产权属证书（房屋所有权证、国有土地使用证）；
（3）加油站基本资料：油罐数量、容量、储备汽油类型、房屋装修情况、机器设备规格型号、折旧情况；
（4）财务经营状况资料：加油站近三年财务报表、企业经营收益资料（包括每天加油量、油价、每天销售油量）、经营费用资料（进货成本、进货次数等）；
（5）特许经营权的资料：是否存在成品油特许经营权带来的超额利润。
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