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某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。

　　请问：

1.评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？

2.政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？

3.评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？

正确答案及解析

正确答案

解析

1.（1）政府收购该宗房地产评估收购价格时，土地用途应界定为工业用途。

　　理由：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。本案例，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地，故评价该房地产时，土地用途应界定为工业用途。

　　（2）适宜选用成本法、比较法、基准地价修正法。

　　理由：工业房地产估价的常用方法有：①成本法；②比较法；③收益法。被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估。本案例，该宗房地产收购价格属于被征收的用于工业用途的土地，可采用的方法有成本法、比较法及基准地价修正法。

2.（1）收购房地产变为可出让熟地过程中需要投入下列费用：

　　①建筑物拆除费用；

　　②土地开发费用（如七通一平费用）；

　　③其他成本费用（如财务成本、管理费用）。

　　（2）已完成房屋征收补偿的国有土地。有时根据土地的“生熟”程度，将土地粗略分为生地、毛地和熟地三类。其中，熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。本案例，收购的土地要变为可出让熟地，应包括原有建筑物拆除费、土地开发费及其他成本和管理费用。

3.（1）出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业用途。

　　理由：本案例，城市规划将该宗土地划为商业用地，征收后将其变为熟地再次出让进行评估时，应按商业用途评估。

　　（2）适宜选用假设开发法、比较法、基准地价修正法。

　　理由：商业用地的房地产估价方法适宜采用：①收益法；②成本法；③比较法。建设用地使用权价格（简称地价款），主要是采用比较法求取，也可采用基准地价修正法、成本法求取。房地产的权属发生转移的情况下，适宜采用假设开发法和收益法进行估价。本案例，出让界定为商业用途的建设用地，可采用的估价方法为：假设开发法、比较法和基准地价修正法。