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甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。

　　请问：

1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？

2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？

正确答案及解析

正确答案

解析

1.（1）估价时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的某一特定时间，价值时点应采用公历表示，宜具体到日。对估价结果有异议而引起的复核估价或估价鉴定的估价时点，应为原估价报告确定的估价时点，除非原估价报告确定的估价时点有误。本案例，银行对甲机构的估价结果有异议，并且没有资料证明甲机构原估价时点有误，因此，在复核估价时，若甲机构确定估价时点无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。

　　（2）要通过复核估价鉴定原评估价是否过低，首先应回到原估价时点（除非原估价时点确定有误），相应地，估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也都要以原估价时点的状况而不是鉴定时的状况为准。否则无法判断该评估价是否过低。本案例，复核估价的估价时点为甲机构原估价时点，因此，估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况（一般情况应是原估价时实地查勘时点）为准。

2.（1）复核估价的估价目的可表述为：受××银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。

　　（2）价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值，抵押房地产在价值时点的市场价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。