张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是（5000×12）/1000000＝6%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000＝7%，所以选择购买酒店式公寓。
请问：
1.张某的选择是否正确？
2.针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？
正确答案及解析
正确答案
解析
1.（1）张某的选择不一定正确。
（2）理由：如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率，如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，主要体现在：
①酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限。
②应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异。
③还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。
要在综合考虑上述情况的基础上作出判断。
2.如选择酒店式公寓，其建议包括：
（1）尽量选择70年产权的公寓。
（2）区位选择非常重要。
（3）配套服务设施要齐全。
（4）选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。
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