甲、乙、丙、丁、戊五富商共同购买了开发商己兴建的商品住宅一栋，该栋商品住宅一共五层，五人约定：甲、乙、丙、丁、戊分别享有第一层至第五层的所有权，所享有的面积总数相同。问：
(1)开发商是否有权将小区车库租给他人?为什么?
(2)二层住户乙是否有权改建其二层住宅的附属设施?为什么?
(3)如果顶层住户戊与某广告公司签订租用外墙做霓虹灯广告的合同，戊是否有权单独享有该笔租金?为什么?
(4)一层住户甲将其住宅改建为歌厅，歌声在夜间也喧嚣不止，从而影响了其他住户的休息，则其他住户如何维护自己的权益?
正确答案及解析
正确答案
解析
(1)开发商无权将小区车库租给他人。根据物权法的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。故开发商应当优先满足住户甲、乙、丙、丁、戊的需要。
(2)根据物权法的规定，对于改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。本案中，如果经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，二层住户乙则有权改建，否则就无权改建。
(3)顶层住户戊无权单独享有该笔租金。根据物权法的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。本案中，对于外墙广告，住户都享有管理权，故顶层住户无权单独享有该笔租金的收益权。
(4)其他住户有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
【精解】本案例适用的法条主要有：《物权法》第72条(业主对共有部分的共同管理权)、第74条第l款(建筑区划内车位、车库的归属)、第76条(建筑区划内重大事项的决定权)、第83条第2款(损害其他业主合法权益的民事责任的承担)。本案例考查的是建筑物区分所有权的相关知识点，考生只要熟悉法条，即可将本案例回答圆满。
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